Blog

Ograniczenia cesji umów deweloperskich i rezerwacyjnych. Koniec z cesjami mieszkań dla pieniędzy.

Nowa ustawa ograniczająca cesję umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Dnia 16.07.2023 r. weszła w życie nowa ustawa, która w swoim założeniu ma ograniczyć spekulację na rynku pierwotnym i ukrócić działania flipperów.

To niestety kolejna niekorzystna zmiana dla branży nieruchomości.

Ustawodawca wprowadził ją przy okazji ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (w ramach tej ustawy wdrożono program B.K. 2%).

Co w praktyce oznaczają nowe przepisy?

  • Zakaz cesji umowy rezerwacyjnej, chyba że na rzecz osób najbliższych (zaliczanych do I albo II grupy podatkowej).
  • Ograniczenie możliwości cesji umowy deweloperskiej mogą jej dokonać tylko osoby, które nie dokonały takiej cesji w okresie ostatnich trzech lat i cesja może dotyczyć nie więcej niż jednej nieruchomości. Podobnie jak w przypadku umowy rezerwacyjnej, ograniczenie to nie obowiązuje, jeśli dokonujemy cesji na rzecz osób  najbliższych (zaliczanych do I albo II grupy podatkowej).

 

  • Co ciekawe, zawarcie umowy cesji pomimo ww. ograniczeń nie stanowi przesłanki nieważności takiej umowy. Rodzić może jednak odpowiedzialność karną, jako że wedle nowego art. 37a ust. 4, w umowach cesji przenoszący wierzytelności konieczne będzie złożenie oświadczenia o spełnianiu warunku dopuszczającego cesję. Notariusz będzie miał obowiązek pouczenia zbywcy o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

 

  • Pamiętajmy, że stroną umowy deweloperskiej jest nabywca – osoba fizyczna, która zawiera umowę deweloperską w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Zwykle w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Flipperzy natomiast prowadzą zwykle działalność gospodarczą, nie mieszczą się zatem w tej definicji.

 

Czy te zmiany zablokują zjawisko obrotu cesjami i zarabiania na nich? Z pewnością nie. Utrudnią za to życie tym, którzy zawrzeć taką cesję z jakiegoś powodu będą musieli.